Publicidad y registro del contrato

El sistema de registro le permite a los terceros conocer determinadas situaciones jurídicas. Es un centro de información pública y esta, se presume conocida por todos. El registro originariamente fue previsto para bienes inmuebles ya que pueden individualizarse fácilmente por ejemplo mediante el padrón. Los bienes muebles generalmente no son identificables y por tanto quedaron fuera del registro. Posteriormente surgió una nueva categoría jurídica que la constituyen los bienes muebles registrables como ser los aviones, automóviles, etc.

La publicidad se establece con carácter general respecto de los derechos reales; en cambio en casos excepcionales también para un derecho personal.

Principios en juego:

1. Publicidad - La información es pública, de libre acceso y se presume conocida por todos.

2. Legitimacion - Se registran los actos jurídicos pero no se subsanan los vicios que pueden tener los contratos. El registro solamente informa, y en principio quien figura como titular en un registro es el legitimante.

3. Principio de la prioridad - Nos indica la fecha y hora esto nos permite resolver conflictos con terceros involucrados.

4. Principio del tracto sucesivo - Se registran todos los acontecimientos relacionados con el bien en forma sucesiva, encadenada.

5. Principio de legalidad - Solo se inscriben los actos jurídicos que la ley determina expresamente.

6. Principio de insubsanabilidad - No se subsanan los vicios del contrato con la inscripción en el registro.

Finalidad de la publicidad

Tiene por finalidad permitir el conocimiento de:

1. Modificaciones en la titularidad de derechos reales: transferencia de dominio, construcción de usufructo, uso, habitación, servidumbre. Atiende al traspaso del derecho de propiedad y a la constitución de un derecho real menor de goce.

2. Vínculos de indisponibilidad: Se inscribe en el Registro General de inhibiciones: los embargos, las interdicciones, las acciones reivindicatorias, acción pauliana, de investigación de la paternidad, entre otras.

3. La legitimación del representante: no se inscribe el poder, sino que la inscripción se mantiene solo para las modificaciones o extinciones.

3. Los derechos personales que emanan del arrendamiento y la anticresis: la ley prescribe la publicidad de los derechos personales.

Efectos de la publicidad registral

a) Efectos declarativos:

Se toma nota de una situación jurídica que ya tenía efectos entre las partes. Es oponible a terceros pero ya estaba creada, por tanto solo declara. Ejemplos son la compraventa y la inscripción del arrendamiento.

b) Efectos constitutivos:

La publicidad es esencial para que nazca el derecho real de hipoteca. Ejemplo es la hipoteca.

c) Publicidad noticia:

Tiene efectos informativos. Ejemplos: bienes declarados monumento histórico.

El problema del certificado registral erróneo: Qué sucede cuando la realidad del registro no coincide con el certificado? Prevalece la realidad registral o el certificado erróneo?

Históricamente prevalecía la realidad basada en el principio de la autonomía de la voluntad. Luego sin embargo comenzó a prevalecer el certificado y la apariencia, y el acreedor damnificado deberá reclamar su perjuicio en el registro. Las excepciones al principio que establece que prevalece la apariencia es cuando se ha obrado de mala fe. Son oponibles los registros a partir de que se realizan.

Buena fe subjetiva y objetiva

- Buena fe subjetiva: La buena fe del tercero que adquiere en base a los datos registrales puede caer si se demuestra que conocía la existencia o pretensión del hijo natural por datos obtenidos fuera del Registro por ejemplo.

- Buena fe objetiva: Se concreta exclusivamente a la información registral. De acuerdo con ella siempre estaría de buena fe el tercero que adquiere cuando el registro le informa que no hay demanda inscripta.

Resumen sobre la función del registro

 La finalidad del registro es informar al tercero sobre la situación jurídica de los bienes y las personas. El tercero tiene la carga de concurrir al registro e informarse por su cuenta porque no podrá alegar su buena fe respecto de un acto que el registro se encargó de publicitar. El principio básico es la prioridad de la inscripción y en casos excepcionales el registro sirve para volver oponibles derechos personales.

-Información extraída del libro: "Tratado de Derecho Civil Uruguayo, TomoVIII" de Jorge Gamarra.