Contrato preliminar

Contrato preliminar

 El contrato preliminar se caracteriza por su función en donde ambas partes se obligan a celebrar entre sí un contrato futuro que se le llama contrato definitivo. Es un contrato autónomo que se rige bajo los principios generales pero que se encuentra conexo o vinculado con otro contrato. El vínculo que une a los dos contratos, al preliminar con el definitivo, se origina en la función que tiene el contrato preliminar: obligar a realizar un contrato futuro. Por tanto el preliminar tiene por cometido preparar o facilitar el surgimiento de otro contrato. Cabe destacarse además que el contrato preliminar resulta necesariamente anterior en el tiempo al definitivo. Los llamados contratos definitivos tienen funciones diversas mientras que el preliminar tiene por objeto, la realización de un segundo contrato.

El preliminar es un contrato auxiliar en donde no tiene por fin establecer una situación jurídica final, sino provisoria y destinada a engendrar un segundo negocio que conducirá a la situación jurídica final (contrato definitivo.) También es importante remarcar que no se trata de una oferta, sino de un acuerdo de voluntades, de un contrato que impone obligación de celebrar otro contrato. 

Distinción entre contrato preliminar y definitivo

En un contrato preliminar el que promete vender no vende, sino que promete hacerlo más adelante. Lo que cuenta es establecer la manifestación de voluntad, si se forma el contrato definitivo ya con el acuerdo de voluntades o si bien se dirige a producir una segunda manifestación de la voluntad que debe realizarse en el futuro. En el contrato preliminar las partes difieren para otro tiempo, la conclusión del contrato. Cuando se estipula una promesa las partes no desean obligarse actual y definitivamente, de modo que solo falte la ejecución del contrato, sino que se obligan a celebrar un vínculo de naturaleza contractual en el futuro. En cambio en un contrato definitivo cuando se difiere la ejecución por un plazo o una condición que insertan en el negocio, la situación solo coincide con la creada por el contrato preliminar en cuanto todavía no es posible que se produzca la situación final. Porque el plazo o la condición suspenden la eficacia de las obligaciones que emergen del contrato definitivo. Sin embargo, este contrato definitivo existe ya, y produce las obligaciones que derivan de él. Al tiempo de perfeccionarse el preliminar, el contrato definitivo no existe y por tanto no se han generado obligaciones. El cumplimiento o la ejecución del contrato preliminar es que hace nacer al contrato definitivo y recién ahí surgen las obligaciones propias de este, obligaciones que pueden resultar exigibles en dicho momento o diferidas en su ejecución. En el preliminar cuando las partes emiten la segunda manifestación de voluntad, este momento coincide temporalmente con el nacimiento y perfeccionamiento del contrato definitivo.

EL CUMPLIMIENTO DEL PRELIMINAR OPERA EN UNA DOBLE DIRECCIÓN, OPERA CONTEMPORÁNEAMENTE COMO EXTINTIVO Y COMO CONSTITUTIVO.

Sólo a través del cumplimiento del contrato definitivo es que se puede lograr la situación final a la que tienden ambos contratos. Todos los contratos admiten preliminar. Puesto que el contrato preliminar se rige por los principios generales, resulta consensual, en cambio, el contrato definitivo puede ser consensual, real o solemne.

Aplicación de las nociones expuestas a la promesa de compraventa

La función de la promesa de compraventa es la función preparatoria, mientras que la función de la compraventa es una función de cambio. Por el contrato preliminar de compraventa las partes se obligan a celebrar en el futuro una compraventa, y asumen, por tanto, obligaciones de hacer; cuando cumplen el contrato preliminar se extinguen esas obligaciones de hacer nace el contrato definitivo, la compraventa, que produce, a su vez, obligaciones de dar (entregar la cosa y pagar el precio.) La escritura de transferencia del dominio, no hace que las partes se obliguen a vender, ni a comprar, sino que se calificó hasta ese momento como "prometiente vendedor", donde se realiza el traspaso de una propiedad que se había reservado hasta entonces como garantía del cumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio.

Objeciones contra la categoría del contrato preliminar. Justificación de la utilidad práctica de la figura

Un sector de la doctrina dice que la figura del contrato preliminar es una creación "extraída de la nada", sin que responda a una realidad. La doctrina acostumbrada a distinguir según se trate de una promesa de contrato consensual, real o solemne. El contrato preliminar es consensual ya que su forma es libre, y es posible separarlo por esta característica de los contratos definitivos en donde en ocasiones puede ser real o solemnes, ya que exigen para su perfeccionamiento, la entrega de una cosa o la observancia de una forma especial. Son además cosas diferentes la obligación de entregar y la de obligarse a celebrar un contrato que impone la obligación de entregar una cosa. En el derecho uruguayo, si las partes eligen celebrar una promesa de venta, deben realizar luego un segundo contrato, el definitivo, para el cual se requiere una nueva manifestación de voluntad o consentimiento. En esta segunda etapa perfeccionan la compraventa, negocio obligacional, que genera las obligaciones de entregar la cosa y pagar el precio. La transferencia de la propiedad se logra por el trámite del cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de compraventa, en el momento en que tiene lugar el modo tradición.

El contrato preliminar y los pactos sobre la forma. La obligación de reducir a escritura pública; la obligación de estructurar. Conversión del contrato definitivo en contrato preliminar

El contrato preliminar se distingue del pacto sobre la forma porque en el primero las partes se obligan a celebrar un contrato, lo que es distinto a estipular que el contrato que pudieran celebrar no valdrá en tanto la voluntad no se manifieste de la forma exigida por las partes. La teoría de la conversión presupone que las partes hayan querido al menos el acto que está escondido e involucrado en el acto que se declara nulo.

Requisitos del contrato preliminar. Elementos que debe contener el contrato preliminar

Es necesario que el preliminar contenga todos los elementos esenciales del contrato definitivo; si no fuera así la promesa no estaría completa, y cualquiera de las partes podría rehusarse lícitamente a estipular el contrato definitivo. Así en la compraventa deben determinarse el precio y la cosa. Es necesario que el objeto resulte determinable, etc.

FORMA: Es libre, aunque par a el contrato definitivo esté prescripta una forma necesaria o vinculante (solemnidad). Por consiguiente el contrato preliminar es consensual.

CAPACIDAD: Existe autonomía del contrato preliminar respecto del definitivo. La capacidad como sabemos es la regla y la incapacidad es la excepción y no hay incapacidad sin ley que la establezca.

Efectos. Eficacia obligacional del contrato preliminar. La acción personal

El contrato preliminar determina el surgimiento de una relación obligacional integrada por obligaciones de hacer. Como las acciones se clasifican en reales o personales según la naturaleza del derecho que protegen, claro está que un contrato, preliminar o definitivo, solo puede originar acciones personales.

Debilidad de la posición jurídica del prometiente

Si el prometiente vendedor se negaba a pactar el contrato definitivo, al prometiente adquirente no le queda más remedio que conformarse con la indemnización de los perjuicios- Criterio seguido por los jueces de forma unánime.

En la práctica la balanza se inclinaba de lado del enajenante, la parte económicamente más fuerte, que imponía su ley al adquiriente. La ley de 1931 - nº 8.733 creó un nuevo derecho real, de garantía, que está al servicio del crédito del prometiente adquiriente; este tiene derecho a obtener la transferencia de la propiedad, pero tal derecho sólo puede hacerse efectivo cuando pague todo el precio. La enorme ventaja que otorgó esta ley, fue otorgar publicidad a esta situación jurídica, volverla oponible a terceros, y creando así un statu quo que el tercero no tiene más remedio que respetar. De esta manera quedan solucionados prácticamente los grandes problemas del contrato preliminar.

Cesión de la promesa. Transmisión

1) La cesión de la promesa en la cual una de las partes hace abandono de la relación jurídica creada por el contrato, siendo su puesto ocupado por un tercer que pasa a ser parte, para que este fenómeno pueda producirse se requiere el consentimiento de ambas partes.

2) La cesión de créditos o transmisión de deudas, siguen los principios generales:

a) El crédito puede cederse, con prescindencia de la voluntad del deudor.

b) La trasmisión de deudas requiere el asentimiento del acreedor, porque a este no le es indiferente la persona del obligado.

En caso de fallecimiento de las partes los derechos y obligaciones emergentes del contrato preliminar se transmiten a sus herederos (art. 1292)

-Información extraída del libro: "Tratado de Derecho Civil Uruguayo, Tomo IX" de Jorge Gamarra.