Contrato de opción

El contrato de opción es un negocio jurídico bilateral, con dos partes: concedente u oferente que emite una propuesta u oferta de contratar, que deviene irrevocable por efecto del acuerdo de voluntades, en tanto que la otra: optante o beneficiario, obtiene el derecho potestativo de aceptar o no esa propuesta en un plazo determinado. La opción es un contrato que se inserta en la formación del contrato, adelantando uno de los elementos de este segundo contrato, la oferta o propuesta formulada por el concedente al optante. Se distinguen dos contratos. En una primera etapa, correspondiente al momento en que se estipula el contrato de opción, se forma un contrato actual y produce desde ya todos sus efectos, sin embargo no agota por si solo todos los efectos de la situación jurídica, porque está previsto para dar lugar a un segundo contrato, futuro y eventual, al tiempo en que la opción se pacta. En ese primer momento, donde nace el contrato de opción surge ya uno de los elementos del segundo contrato, puesto que la opción surge ya de uno de los elementos del segundo contrato, puesto que la opción contiene una propuesta u oferta de contratar, que el concedente hace al optante, y que este último se reserva aceptar o no.
Este segundo contrato resulta eventual, al depender su existencia del libre arbitrio del optante, quien podrá dar lugar a ese perfeccionamiento, si ejercita el derecho de opción, pero también podrá abstenerse de hacerlo, y entonces el segundo negocio no se formará nunca. El contrato de opción crea una desigualdad jurídica entre sus partes, puesto que una de ellas, resulta vinculado a partir de ese momento como consecuencia de una propuesta irrevocable de contratar, que forma el núcleo de la opción, en tanto que la otra (optante) queda en libertad de aceptar o no la propuesta.
Cuando el optante hace uso del derecho de opción perfecciona el segundo contrato, que hasta ese momento estaba en curso de formación. La función del contrato consiste en preparar o facilitar el surgimiento de un segundo contrato, mediante el procedimiento de volver irrevocable una propuesta u oferta de contratar.

Cuando la opción se pacta existe el ya el consentimiento de una de las partes, pero en estado de oferta o propuesta (aún no ha sido aceptada). En ese momento el concedente expresa su manifestación de voluntad para la formación del segundo contrato, pero esta no forma por sí sola el consentimiento de partes porque el optante aun no ha expresado su voluntad respecto del contrato de compraventa.

En el momento de la opción solo existe la propuesta, pero no la aceptación.  El concedente no solo manifiesta su consentimiento para perfeccionar el contrato de opción sino que además emite la propuesta u oferta de celebrar un segundo contrato. Basta con la aceptación del optante, porque esta aceptación, uniéndose a la propuesta u oferta del concedente, forma el consentimiento de partes del segundo contrato. El optante debe expresar su voluntad en dos oportunidades distintas: en la primera situación consistente en el contrato de opción y en la segunda situación, situación final, completa el fenómeno de la progresión, consiente en el segundo contrato, en caso que decida aceptar la propuesta.

En el momento en que se estipula el contrato de opción no surge todavía ninguna de las obligaciones que corresponden al contrato previsto por la opción.

Nuevas precisiones en torno al concepto de opción. Terminología. Evolución doctrinaria del instituto. Elementos contingentes o secundarios. La obligación de no impedir la producción de los efectos finales. Función del contrato de opción. Opción en derecho comparado.

El término de opción se emplea para designar el derecho potestativo que adquiere el optante, de aceptar o no libremente la propuesta que le formula el concedente, pero también se aplica al contrato que genera este derecho. Nuestro derecho positivo guarda silencio sobre la opción ya que en algunos países esta se confunde con el contrato preliminar unilateral, por ser una figura autónoma y recién perfilada en los últimos tiempos. Se considera al contrato de opción como un contrato que tiene por efecto volver irrevocable una propuesta u oferta de celebrar un segundo contrato. Ya no se piensa que el optante adquiere un derecho de crédito frente al concedente, sino un derecho potestativo: el poder de aceptar o no de forma libre. En el contrato de opción es posible estipular una cláusula penal, la liquidación anticipada de los daños y perjuicios, así como entregar cantidades en carácter de arras. El precio o premio de la opción no es un elemento típico o necesario del contrato de opción. 

Cuando la opción se estipula conjuntamente con otro contrato, la situación se vuelve más compleja todavía, porque la opción de venta se liga con el contrato de arrendamiento, a tal punto que la doctrina y jurisprudencia postulan la figura del contrato mixto. El concedente está en condiciones de frustrar el ejercicio del derecho de opción se destruye la cosa, objeto del contrato, o si enajena a un tercero.

La opción no es un contrato bajo condición suspensiva

No puede deducirse como condición porque la condición es un elemento accidental, que presupone una relación jurídica ya perfecta en su formación estructural.

La opción no es un contrato preliminar

El contrato de opción tiene un mayor radio de aplicación, puede insertarse en el proceso de formación de cualquier contrato, sea preliminar o definitivo.  Analizando el contenido obligacional de ambos negocios, de parte del concedente hay una obligación de no hacer (no revocar la propuesta) o una renuncia (a la potestad de revocar la propuesta), en tanto que el contrato preliminar impone obligaciones de hacer. La diferencia fundamental entre opción y preliminar está en que el optante puede perfeccionar el segundo contrato prescindiendo de la cooperación del concedente, cooperación que es imprescindible para perfeccionar el contrato definitivo.

La opción no se confunde con la propuesta irrevocable por voluntad unilateral

En la opción la irrevocabilidad de la propuesta deriva de un acuerdo de voluntades (negocio jurídico bilateral), mientras que en la propuesta irrevocable por voluntad unilateral del proponente, este efecto deriva de su sola voluntad (negocio jurídico unilateral.)

La opción es una propuesta irrevocable por acuerdo de partes. La renuncia al poder de revocar la propuesta. El derecho potestativo

La irrevocabilidad es un efecto del contrato de opción, esta puede entenderse como una consecuencia de una obligación de no revocar que asumiría el concedente a la facultad o poder de revocar su oferta o propuesta de contratar. Toda oferta o propuesta es revocable, por voluntad del ofertante, en la opción el concedente renunciaría, a ese poder de revocar la propuesta que emitió. Otro sector de la doctrina entiende que el concedente ha renunciado a su potestad de revocar la oferta o propuesta que formulara. Se deduce entonces que es ineficaz. La situación del concedente coincide con el estado de sujeción. El optante adquiere el poder de producir, con su sola manifestación de voluntad, una modificación en la esfera jurídica de otro sujeto. El contrato de opción no produce derecho real.

La opción es un contrato

Es precisamente esta naturaleza contractual de la opción, la que permite distinguirla de la propuesta que deviene irrevocable por voluntad unilateral del proponente. La opción se acercaría al contrato por tratarse de un negocio jurídico bilateral, en cuanto al modo de formación, pero se distinguiría de este porque no es fuente de obligaciones, sino de derechos potestativos.

Estructura de la opción

Es recuente encontrar en los autores la afirmación de que la opción es un contrato en vías de formación. La opción es un contrato en preparación, cuyo perfeccionamiento está aún pendiente y depende de la contingente aceptación del preemisario. El contrato de opción es un contrato que existe actualmente, es un contrato que está perfecto (concluido) desde el momento en que se realiza el acuerdo de voluntades entre concedente y optante sobre la irrevocabilidad de la propuesta que formula el primero. Esta propuesta mira a su vez hacia un segundo contrato, que en este momento, en que se pacta la opción, es puramente eventual, en el sentido de que podrá o no celebrarse. De esta manera se advierte que la clasificación de negocio en vías de formación no conviene al contrato de opción, sino al segundo contrato, al que la opción apunta como negocio futuro y eventual. Antes de que la operación sea ejercitada, las únicas obligaciones existentes son las del contrato de opción. En la tesis de opción como oferta irrevocable, esta no genera obligaciones hasta tanto no haya sido aceptada por el optante. La obligación que produce el pacto de opción, es únicamente la de no revocar esta propuesta, o sea, de mantenerla firme. 

Para Gamarra el contrato de opción no es un contrato accesorio. No interviene para asegurar la ejecución del contrato, sino que está previsto, en atención al perfeccionamiento o conclusión de un segundo negocio. Podría hablarse de la opción como una situación jurídica instrumental constituida para facilitar el surgimiento de una situación jurídica instrumental constituida para facilitar el surgimiento de una situación jurídica definitiva. 

Forma

Cuando el contrato previsto por la opción es un contrato consensual ningún problema se plantea, porque basta el consentimiento. Pero tratándose de contratos solemnes como el contrato de opción contiene la oferta o propuesta de contratar, es necesario que el contrato de opción observe también la forma exigida por el legislador como requisito de solemnidad.

La opción fracciona el consentimiento del segundo contrato, adelantando la propuesta u oferta, con lo cual se abre un interregno durante el cual esa propuesta está a la espera de una aceptación, que podrá o no verificarse. En caso de opción no habrá consentimiento en un acto único, en tanto que el optante, luego de consentido el contrato de opción, esto es, en un momento necesariamente posterior en el tiempo a aquel en que tuvo lugar el contrato de opción.

Efectos

Los efectos de la opción son los mismos que los de la propuesta irrevocable. Efecto inmediato y directo es la irrevocabilidad de la propuesta contractual durante el plazo fijado. Por parte del concedente, y el contrato puede formarse por obra de una sola parte, aunque el obligado haya revocado el consentimiento que prestó. Junto a estos efectos hay que colocar aquellos secundarios como la obligación negativa del concedente de no impedir la formación del tipo o la producción de sus efectos finales o contingentes, como la obligación del optante de pagar un precio o premio por el derecho de opción que se le confiere.

La opción genera derechos personales, o si se quiere un derecho potestativo y carece por tanto de efecto respecto de terceros. Sin embargo, es admisible una reclamación por responsabilidad extracontractual dirigida contra el tercero, cuando se reúnan los elementos que configuran este tipo de responsabilidad.

-Información extraída del libro: "Tratado de Derecho Civil Uruguayo, Tomo IX" de Jorge Gamarra.